Extrasul de carte funciară este documentul care arată situația juridică a unui imobil: ce anume este înscris, cui aparține și ce sarcini apasă asupra lui. Este împărțit în trei părți, fiecare cu un rol precis, iar citirea lor atentă face parte din verificările de bază înaintea oricărei cumpărări. Extrasul nu înlocuiește verificările făcute de notar sau de avocat, dar permite cumpărătorului să înțeleagă din timp ce se discută.
Ce este cartea funciară și ce arată extrasul?
Cartea funciară este registrul public în care se înscriu imobilele și drepturile asupra lor, iar extrasul este o copie a înscrierilor existente la data eliberării. Fiecare imobil are un număr de carte funciară și un număr cadastral, legate de localitatea în care se află. Pentru un apartament dintr-un bloc există de regulă o carte funciară individuală, legată de cartea funciară colectivă a clădirii.
Ce conțin cele trei părți ale extrasului?
Cele trei părți ale extrasului descriu imobilul, proprietarii și sarcinile, în această ordine.
| Partea | Ce conține | Ce se verifică |
|---|---|---|
| Partea I – descrierea imobilului | Numărul cadastral, adresa, suprafața, construcțiile, pentru apartamente și cota din părțile comune | Dacă suprafața și adresa corespund cu realitatea și cu anunțul |
| Partea a II-a – proprietarii | Numele proprietarilor, cota fiecăruia, actul prin care au dobândit dreptul | Dacă vânzătorul este proprietarul înscris și dacă mai există coproprietari |
| Partea a III-a – sarcinile | Ipoteci, servituți, interdicții, sechestre, litigii notate | Dacă există ipoteci sau alte înscrieri care limitează vânzarea |
Ce înseamnă o sarcină în partea a III-a?
O sarcină este orice drept sau restricție a unei alte persoane asupra imobilului, care rămâne înscrisă și după vânzare dacă nu este radiată. Cea mai frecventă este ipoteca din creditul ipotecar al vânzătorului. Ea nu împiedică automat vânzarea, dar trebuie stinsă și radiată, de obicei din banii plătiți de cumpărător, după o procedură stabilită cu banca și cu notarul.
- Ipoteca: garanția unui creditor; se radiază după achitarea datoriei.
- Interdicția de înstrăinare și grevare: însoțește adesea ipoteca și blochează vânzarea fără acordul creditorului.
- Servitutea: de exemplu, dreptul de trecere al unui vecin; rămâne valabilă și pentru noul proprietar.
- Notarea unui litigiu: arată că dreptul de proprietate este disputat în instanță; cumpărarea în această situație este riscantă.
- Sechestrul: imobilul este indisponibilizat în cadrul unei executări.
O parte a III-a fără nicio înscriere arată că, la data extrasului, nu existau sarcini înscrise.
Care este diferența dintre extrasul de informare și cel pentru autentificare?
Extrasul de informare poate fi cerut de orice persoană și are rol strict informativ, în timp ce extrasul pentru autentificare este solicitat de notar înaintea semnării actului de vânzare. Extrasul de informare se obține la oficiul de cadastru sau online, pe baza numărului de carte funciară ori a numărului cadastral. Extrasul pentru autentificare are o valabilitate limitată și asigură că, în acest interval, prioritatea revine actului pregătit de notar.
Pentru cumpărător, un extras de informare cerut la începutul negocierii arată din timp dacă tranzacția este simplă sau dacă va avea nevoie de pași suplimentari, care pot prelungi durata unei tranzacții de la anunț până la predarea cheilor.
Ce nu arată extrasul de carte funciară?
Extrasul nu arată starea tehnică a locuinței, datoriile la asociația de proprietari, modificările interioare făcute fără autorizație sau eventualele construcții neînscrise. Diferențele dintre suprafața din acte și cea măsurată apar destul de des la imobilele vechi și se clarifică înainte de semnare. Pentru aceste aspecte sunt necesare alte documente: adeverința de la asociație, certificatul fiscal, actele de proprietate anterioare și, la nevoie, o măsurătoare făcută de un specialist autorizat.
Cum se folosește extrasul în pregătirea unei cumpărări?
- Se cere numărul de carte funciară de la vânzător și se obține un extras de informare recent.
- Numele din partea a II-a se compară cu actul de identitate al vânzătorului.
- Partea a III-a se citește integral, iar orice înscriere neclară se discută cu notarul.
- Datele se compară cu anunțul și cu ce s-a văzut la vizionare.
Platformele pe care se vând sau se cumpără locuințe online afișează rar aceste date, așa că verificarea rămâne în sarcina cumpărătorului. După semnare, noul proprietar își poate proteja investiția și printr-o asigurare facultativă a locuinței. Informațiile de mai sus sunt generale; situațiile concrete se discută cu un notar sau cu un avocat.
